Plusvalía municipal de bienes inmuebles

Planung und Finanzierung eines Hauses

En alguna ocasión hemos oído: “¿Por qué tengo que pagar una plusvalía al Ayuntamiento si he vendido el inmueble por menos dinero del que costaba?”

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, establecido en los artículos 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, grava la transmisión de bien inmuebles de naturaleza urbana (no rústica) ya sea de forma onerosa o gratuita, entre vivos o por causa de muerte –aunque generalmente los Ayuntamientos suelen tener bonificada la transmisión por causa de muerte a herederos en primer grado de parentesco..

El importe que se abona a los Ayuntamientos por este concepto de plusvalía de un bien inmueble viene a actualizar el precio del terreno, esto es, se basa en el incremento de valor del suelo experimentado entre la adquisición de la propiedad y el momento de su transmisión al que será su nuevo propietario.

Para ello se tiene en cuenta el valor catastral en la fecha de la transmisión, sin tener en cuenta el valor de mercado del bien. Será a este valor catastral, sea “real” o no, al que se le aplique un porcentaje anual determinado por el Ayuntamiento y se multiplicará, a su vez, por el número de años que haya permanecido el terreno en propiedad, y después el tipo de gravamen que también habrá establecido el Ayuntamiento.

A pesar de los límites establecidos por la Ley (máx. de 20 años de propiedad del terreno y un máx. del 30% del tipo de gravamen a aplicar), el impuesto puede verse desorbitado o incluso no procedente en los casos en los que el inmueble no ha incrementado su valor en el mercado, que, al fin y cabo, es el que debería trascender.

Y en este sentido se han venido pronunciando los Tribunales Superiores de Justicia de distintas regiones en defensa de los principios de equidad, justicia y capacidad económica que la normativa actual exige que cumplan los impuestos. Algunos, con la coherencia como bandera, ha ido más allá, hasta plantear ante el TC la constitucionalidad del impuesto tanto por su adecuación al principio de capacidad económica del contribuyente como por su método de cálculo.

Dicho esto, si al transmitir la propiedad de un bien inmueble de naturaleza urbana se puede acreditar y probar que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, abone el impuesto y plantéese recurrir la liquidación del mismo.  Igualmente, si el incremento real de valor ha sido inferior al incremento presunto obtenido de aplicar las reglas y los coeficientes de la Ley y las ordenanzas fiscales municipales, se debería recurrir ante las administraciones locales.

*Sentencias: TSJ de Valencia, 12 junio de 2000;  TSJ de Cataluña de 9 de mayo de 2012, de 22 de mayo de 2012 y 18 de julio de 2013 (Comentada por el Notario Joaquín Cejalbo), TSJ de Castilla- La Mancha, de 17 de abril de 2012.

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